Moduleopdracht Bouwmanagement - VOORWOORD Het ontbreken van levendigheid en samenhang in het - Studeersnel (2024)

Vak

Universiteit

NCOI Opleidingen

Geüpload door:

Aanbevolen voor jou

• 15Projectmanagement met beoordelingProjectmanagementWerkgroep uitwerkingen100% (1)
• 17Module opdracht ProjectmanagementProjectmanagementWerkstukken/Essays100% (58)
• 14Moduleopdracht ProjectmanagementvaardighedenProjectmanagementWerkstukken/Essays100% (23)
• 16Moduleopdracht projectmanagementProjectmanagementOverige100% (18)
• 18Module opdracht Project Management Esther SluimerProjectmanagementWerkstukken/Essays100% (9)

Reacties

VOORWOORD

Het ontbreken van levendigheid en samenhang in het Arenapark biedt aanleiding om meer inzicht te

verwerven in de mogelijkheden voor het transformeren van het kantoorgebouw aan de Marathon 6 in

Hilversum. De huidige leestand in het gebouw en de woningnood versterken de wil om onderzoek te

doen naar het transformatiepotentieel van kantoorgebouw naar woongebouw.

De directie heeft mij de gelegenheid geboden om met enthousiasme deze haalbaarheidsstudie uit te

voeren, waarbij de mogelijkheden voor het transformeren van het kantoorgebouw aan de Marathon 6

naar woongebouw centraal staat.

Graag wil ik deze gelegenheid aangrijpen om mezelf voor te stellen. Mijn naam is Bibi Wijnants, 22 jaar

jong en sinds september 2021 studente aan de vierjarige HBO Bachelor Bouwkunde met een

specialisatie in interieurarchitectuur- en ontwerp. Nadat ik de HBO Bachelor Vastgoed & Makelaardij op

het Fontys in Eindhoven in juli 2021 had afgerond was ik voor mijn gevoel nog niet klaar met studeren.

De affiniteit met Bouwkunde in combinatie met interieurarchitectuur heeft mij doen besluiten deze

deeltijdopleiding te volgen, waarbij er een mogelijkheid bestaat ervaring op te doen binnen het

werkveld. De onlangs behaalde diploma’s boden mij de gelegenheid om als Makelaar aan de slag te

gaan. Met veel plezier ben ik sinds maart 2020 werkzaam als Makelaar bij Pro-Housing in Maastricht.

Dit is tevens ook de stad waar ik ben geboren en getogen. Per 1 januari 2022 staat een nieuwe uitdaging

voor de deur en mag ik gaan starten met de verhuur- en verkoop van het exclusievere vastgoed. Binnen

Pro-Housing ben ik doorgegroeid naar de nieuwe vestiging Pro Housing Exclusive Real Estate. Hier hoop

ik de komende tijd mijn expertise en ervaring verder te ontwikkelen.

INHOUDSOPGAVE

• Voorwoord
• Samenvatting
• Inleiding
• Hoofdstuk 1: Analayse van het gebouw...........................................................................................
  • 1 Geschiedenis...................................................................................................................................
  • 1 Profielschets locatie........................................................................................................................
  • 1 Profielschets gebouw
• Hoofdstuk 2: Stappenplan transformatie gebouw
  • 2 Bestemmingsplan
  • 2 Bouwbesluit
• Hoofdstuk 3: Fasen transformatieproject
  • 3 Fasen in het bouwproces
• Hoofdstuk 4: Stakeholdersanalyse
  • 4 Stakeholders
• Hoofdstuk 5: Organisatie- en contractvormen
  • 5 Traditionele bouwvorm
  • 5 Bouwteam
  • 5 Design & Build...............................................................................................................................
  • 5 General-contracting......................................................................................................................
  • 5. Deelconclusie
• Hoofdstuk 6: Duurzaamheidslabels
  • 6 BREEAM-NL...................................................................................................................................
  • 6 LEED
  • 6 Greencalc+
  • 6 GPR gebouw
  • 6 Deelconclusie
• Hoofdstuk 7: Volgorde bouwactiviteiten
  • 7 Plattegrond
  • 7 Bouwplanning
• Hoofdstuk 8: Risicoanalyse
  • 8 Risico identificatie
  • 8 Risico beoordeling
  • 8 Risico beheersing
  • 8 Monitoring en evaluatie
• Literatuurlijst
• Bijlage 1: Stedenbouwkundige analyse..........................................................................................
• Bijlage 2: Quickscan bouwbesluit 2012..........................................................................................
• Bijlage 3: Stakeholdersanalyse
• Bijlage 4: Plattegrond
• Bijlage 5: Bouwplanning
• Bijlage 6: Risico identificatie
• Bijlage 7: Risico beheersing

Hoofdstuk 1: Analayse van het gebouw...........................................................................................

Deze analyse is geschreven om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn voor het realiseren vanappartementen in het pand op Marathon 6 in Hilversum. Aan de hand van bouwtekeningen, literatuuren een inventarisatie is er onderzoek gedaan naar de huidige toestand en is de locatie en het gebouwinzichtelijk gemaakt.

1 Geschiedenis...................................................................................................................................

Momenteel betreft het Arenapark een 30 ha grote kantorenlocatie in de zuidoostflank van Hilversum,waar meer dan 50 bedrijven gevestigd zijn in meer dan 30 afzonderlijke gebouwen. Het gebied bevattevroeger een drafbaan, voetbalvelden, tennisbanen en een expohal. Tussen 1990 en 2014 is Arenaparkin fasen ontwikkeld tot het huidige stadium. De zeer goed gelegen kantorenlocatie heeft een forseruimte voor groei. Op het huidige park is 100 m2 bvo kantoorruimte gerealiseerd; een aantal datkan worden uitgebreid op de beschikbare ontwikkelgronden. De sportfuncties op het terrein incombinatie met de aanwezigheid van Nike, geven Arenapark een sportief imago, dat bestendigd enversterkt kan worden. Het Arenapark wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van sport, werk enonderwijs (PosadMaxwan et al., 2020)

1 Profielschets locatie........................................................................................................................

1.2 Stedenbouwkundig gridOm de locatie van het Arenapark inzichtelijk te maken is er een uitgebreide stedenbouwkundige analysegemaakt, welke in bijlage 1 is terug te vinden. Het Arenapark heeft door de ligging aan de rand van destad, het gebruik, de wegen en het spoor een autonoom karakter. Mede doordat het Arenapark niet isvoltooid ontbreekt er samenhang en een logische overgang in gebruik, buitenruimte en routing in hetgebied. De combinatie van de groene setting, de ligging, de unieke combinatie van gebruik voorHilversum en bijzondere historische bebouwing en historie geven het gebied een grote potentie voorde toekomst.

1. 2. 2 Bereikbaarheid en leefbaarheidArenapark is vanaf de snelweg A27 binnen 5 minuten bereikbaar per auto. Via afslag 33 is de Marathon6 binnen enkele minuten te bereiken. Naast het Arenapark ligt station Hilversum Sportpark met dagelijksongeveer 7400 in- en uitstappers. De bereikbaarheid per fiets is redelijk, waarbij de bereikbaarheidvanuit het zuidwesten verbeterd kan worden. (PosadMaxwan et al., 2020). De openbare ruimte is opdelen van het terrein tijdelijk ingericht en van matige tot lage kwaliteit. De gebruikers en omwonendenwijzen op het ontbreken van levendigheid in de Arenpark. Dit heeft een nadelig effect op de belevingvan sociale veiligheid in het gebied, met name bij het langzaam verkeer tussen station en kantoren.

1. 3 Profielschets gebouw

1. 3 .1 Kwaliteit bestaande bebouwingHet gebouw is gelegen op het kantorenpark Arenapark. Vanaf de straat gezien is het pand sterkaanwezig in het straatbeeld. Het vrijstaande gebouw herbergt zestal bouwlagen. De kantoorruimtenworden verdeeld over vijftal bouwlagen. Aanvullend is er in de kelder een archiefruimte beschikbaar.Bij het gebouw hoort een afgesloten parkeerterrein, waarbij een parkeernorm van 1:46 wordtgehanteerd. Een gedeelte van het gebouw wordt al geruime tijd te huur aangeboden. Het gebouw heeftop straatniveau één algemene toegangsdeur. Momenteel wordt er circa 2000m2 vloeroppervlakte tehuur aangeboden aan de Marathon 6 (Spring real estate, 2021) (Castanea, 2021).

Adres: Marathon 6, 1213 PK, HilversumLigging: ArenaparkGebouw: VrijstaandBestemming: KantorenBouwvorm: Bestaande bouwBouwjaar: 1993Oppervlakte: 3 m2, waarvan 2 m2 kantoorruimteBouwlagen: 6 bouwlagen incl. archiefruimte kelderEnergielabel: F

1. 3 .2 Ontsluiting, gebruikte bouwmethode en gevelanalyseHet gebouw is bereikbaar middels één algemene toegangsdeur op maaiveld. Er zijn een tweetal liftengelegen in de kern van het gebouw die toegang bieden tot 6 verdiepingen. Het hoofdtrappenhuis, welketevens in het hart van het gebouw is gevestigd, biedt eveneens de gelegenheid om alle verdiepingen inhet gebouw te bereiken. Naast het hoofdrappenhuis bevindt zich het vluchttrappenhuis. De gebruiktebouwmethode betreft Betonskelet-bouw met prefab elementen. De gefabriceerde betonnengevelelementen, die op het betonskelet zijn bevestigd, zijn voorzien van gevelopeningen waarin HR ++glas is gedemonteerd. De vrije hoogte van de verdiepingen betreft 3,4 meter.
2. 3. 3 DraagstructuurHet betonnen casco is opgebouwd uit drie verschillende elementen, vloeren kolommen enconstructieve wanden. Om constructieve stabiliteit te creëren zijn al deze elementen constructief aanelkaar gestort. De vloeren bevinden zich langs de kolommen met eronder liggers van beton of staal. Debetonvloeren zijn voorzien van wapening om de stabiliteit te garanderen. De draagstructuur van hetgebouw bestaat uit een stabiliteitskern met op de hoeken van het gebouw betonnen kolommen. In destabiliteitskern zijn de trappen, liften, natte ruimten en schacht met leidingen gevestigd. Het gebouwheeft een stramienmaat van 7,2m.
3. 3. 4 InstallatiesEr zijn twee watersystemen te onderscheiden, de aanvoer van schoon water en de afvoer ven vervuildwater. Zowel de riolering als het schoon drinkwater wordt via centraal gelegen installatieschachten naarde verschillende verdiepingen gepompt. Vanuit de meterkast in de kelder wordt de elektriciteit via deinstallatieschachten door het gebouw verdeeld. Op elke verdieping is een verdeelkast aangebracht. Vanhieruit worden de elektronische installaties, hangend aan het plafond over de verschillendeverdiepingen verdeeld. Via de installaties voor de luchtbehandeling wordt verwarmde of gekoelde luchtdoor het gebouw geblazen en vervolgens ook weer afgezogen. Op elke verdieping is natuurlijkeventilatie mogelijk. De afvoer van vuile lucht verloopt via afzuigroosters/buizen die boven het verlaagdesysteemplafond zijn verwerkt. Het verticale transport van aan- en afvoer van lucht verloopt viainstallatieschachten.

Hoofdstuk 3: Fasen transformatieproject

Om het kantoorgebouw aan de Marathon 6 in Hilversum te transformeren naar woningen dienen eenaantal fasen van het bouwproces te worden doorlopen. De contract- en organisatievorm die binnen hettransformatieproject centraal staat betreft Design & Build. De projectontwikkelaar is bij de gebruiktebouwvorm Design & Build enkel betrokken bij de initiatief en gebruiksfase. Het faseren van hetbouwproces worden in dit hoofdstuk verder uitgewerkt volgens de NEN 2574.

3 Fasen in het bouwproces

1. ProgrammafaseTijdens de eerste fase van het transformatieproces wordt de huisvestingsbehoefte aan de Marathon 6geanalyseerd en geformuleerd. Door de projectontwikkelaar wordt in samenwerking met onder andereadviseurs het idee om het kantoorgebouw te transformeren naar woningen bestudeert opafzetmogelijkheden en haalbaarheid, zowel maatschappelijk, technisch als bestuurlijk.
2. OntwerpfaseBij een design & Build bouwvorm doet in de ontwerpfase de Design & Build organisatie zijn intrede. Indeze fase worden de eisen en wensen van de opdrachtgever gespecificeerd in een vraag specificatie inde vorm van een PvE. Tijdens het ontwerpen worden, in toenemende mate van gedetailleerdheid, eenruimtelijk en functioneel ontwerp en financiële, technische en organisatorische plannen gemaakt doorde Design & Build organisatie. Binnen de ontwerpfase zijn een drietal ontwerpen te onderscheiden:structuurontwerp (SO), voorlopig ontwerp (VO) en definitief ontwerp (DO).
3. UitwerkingsfaseOp basis van het PvE en een structuurontwerp wordt een contract afgesloten met de Design & Buildorganisatie (DB). De zekerheid ten aanzien van de prijs wordt in een vroeg stadium vastgelegd. Deverantwoordelijkheid van zowel de technische uitwerking als de realisatie wordt gedragen door de DB-organisatie. Als uitgangspunten voor de realisatie wordt de regelgeving, het vooraf vastgesteldekwaliteitsniveau, de overeengekomen opleveringsdatum en het beschikbare budget gehanteerd.
4. RealisatiefaseNaast het ontwerp ligt ook de uitvoering van het transformatieproject in handen van de DB- organisatie.Zowel de risico’s die zijn verbonden aan het ontwerp en de uitvoering als de aansprakelijkheid vooreventuele ontwerp- en uitvoeringsfouten liggen bij de Design & Build organisatie. De realisering eindigtmet de oplevering, waarbij het gebouw formeel wordt overgedragen aan de opdrachtgever
5. Beheer- of gebruiksfaseNa de oplevering van het gebouw vindt de ingebruikname plaats: de beheer en gebruiksfase. Hetgebouw aan de Marathon 6 zal worden gebruikt en beheerd waarbij de tijdens de oplevering verkregengebouwgegevens zullen worden geraadpleegd. Om de technische conditie van het gebouw goed teonderhouden zal tijdens de gebruiksfase planmatig onderhoud plaatsvinden.

Hoofdstuk 4: Stakeholdersanalyse

Om de partijen die bij het transformatieproject betrokken zijn inzichtelijk te maken is er eenstakeholdersanalyse gemaakt. In bijlage 3 zijn de stakeholders van het project weergegeven met de rol,hun taak, verantwoordelijkheden en bevoegdheden. In dit hoofdstuk is een samenvatting van deanalyse uitgewerkt.

4 Stakeholders

In de programmafase is de projectontwikkelaar ofwel opdrachtgever de belangrijkste stakeholder.Tijdens deze fase is het namelijk van uiterst belang om het transformatieproject tot in detail vast teleggen en duidelijk te hebben, voordat de Design & Build organisatie het gaat overnemen. Er zal in dezefase contact moeten worden gelegd met de eigenaar van Marathon 6 om erachter te komen of eenverkoop hiervan mogelijk is. Tevens zal in deze fase een financier moeten worden benaderd om definanciering en daarmee het project van de grond te krijgen. Door omwonende en omliggende bedrijvenaan het einde van dit stadium al te betrekken kan weerstand en onenigheid worden voorkomen. In deontwerpfase doet de Design & Build organisatie zijn intrede en zal de rol van de projectontwikkelaarbeperkt worden. Het is voor de Design & Build organisatie van essentieel belang om het PvE duidelijk tehebben om op basis hiervan een ontwerp te kunnen maken. Bij het maken van het ontwerp zullen doorde Design & Build organisaties verschillende adviseurs worden ingeschakeld om mee te denken overhet ontwerp en hierin zo effectief en efficiënt mogelijk te werk te gaan. Binnen de uitwerkingsfaseworden met een aantal adviseurs een begroting opgesteld door de Design & Build organisatie omvervolgens het samenwerkingscontract te tekenen. Binnen deze fase speelt de projectontwikkelaareveneens een beperkte rol. Daarnaast zal de makelaar het verhuur- en verkoopproces van deappartementen aan de Marathon 6 opstarten. De realisatiefase wordt verzorgt door de Design & Buildorganisatie. De omwonende, welke in een vroeg stadium eveneens zijn betrokken, worden tijdens derealisatie nauwlettend betrokken bij de vorderingen om onenigheden en weerstand te voorkomen. Omhet project tot stand te laten komen worden er door de Design & Build organisaties verschillendepartijen betrokken, zoals bouw-, installatiebedrijven en toeleveranciers. Nadat de oplevering door deDesign & Build organisatie is voldaan zal de beheerfase van start gaan, waarbij de gebruikers hungekochte of gehuurde appartement kunnen gaan bewonen. De vastgoedbeheerder zal de begeleidingvan onderhoud tot renovatie, van administratie tot verzekeringen, en van verhuur tot inning van dehuur op zich nemen om ervoor te zorgen dat de optimale conditie van het vastgoed worden behouden.

Hoofdstuk 5: Organisatie- en contractvormen

De kwaliteit van een transformatie staat of valt met een goede organisatie van de inbreng van alleparticipanten. Bouworganisatievormen zijn hiervoor een belangrijk middel. Momenteel bestaan er inde bouw verschillende soorten samenwerkingsvormen. In dit hoofdstuk zullen enige modernesamenwerkingsvormen worden besproken die mogelijk zijn om de transformatie van hetkantoorgebouw aan de Marathon 6 te realiseren.

5 Traditionele bouwvorm

De verantwoordelijkheden voor opdrachtgeven, ontwerp en uitvoering zijn bij de traditionelebouwvorm sterk gescheiden. De opdrachtgever heeft zowel met de ontwerper als met de aannemereen aparte contractuele relatie en het proces is opeenvolgend ingedeeld, waardoor dezeorganisatievorm doorgaans relatief eenvoudig is. Daarbij wordt open concurrentie gestimuleerd doorhet feit dat de bouwende partij pas later in het proces gecontacteerd wordt. De zeer modulaire opzetleidt echter wel tot hogere coördinatiekosten, relatief lange doorlooptijd en beperkt de inbreng vanexpertise van de kant van de aannemer. Deze bouwvorm wordt vooral gekozen bij unieke/afzonderlijkebouwopgaven met geringe complexiteit (IGG Bouweconomie, 2019) (Pijpers & van der Woude, 2020).

Hoofdstuk 6: Duurzaamheidslabels

Duurzaam bouwen staat voor zowel de organisatie als de overheid hoog in het vaandel. Waar hetvroeger werd gezien als idealisme, is het in de meeste nieuwbouwprojecten inmiddels eenbasisvoorwaarde. Een duurzaamheidslabel meet verschillende criteria om de mate van duurzaamheidvan vastgoed te bepalen. De belangrijkste duurzaamheidslabels worden in dit hoofdstuk nadertoegelicht.

6 BREEAM-NL...................................................................................................................................

BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method en isoorspronkelijk ontwikkeld door het BRE in Engeland en in 2008 door de Dutch Green Building Council(DGBC) geschikt gemaakt voor de Nederlandse markt. Deze methode maakt deduurzaamheidsprestaties van nieuwbouwprojecten meetbaar en inzichtelijk op basis van negenverschillende duurzaamheidscategorieën: management, gezondheid, energie, transport, water,materialen, afval, landgebruik en ecologie en vervuiling. Deze categorieën dragen bij aan eentotaalscore, welke wordt uitgedrukt in sterren met een maximum van 5. Het instrument richt zich opzowel nieuwbouw als bestaande bouw.(BREEAM NL, z).

6 LEED

LEED-certificering, ontwikkeld door de US Green Building Council, is een afkorting van Leadership inEnergy en Environmental Design. Projecten die LEED-certificering nastreven worden beoordeeld op degebieden ruimtelijke ontwikkeling, waterbesparing, energiezuinigheid, materiaalkeuze, binnenmilieu eninnovativiteit. Op basis van het aantal behaalde punten verdient een project één van de vier LEED-classificatieniveaus: gecertificeerd, zilver, goud of platina. Het LEED-label kan op zowel nieuwbouw alsbestaande bouw worden toegepast (U. Green Building Council, z).

6 Greencalc+

Greencalc+, ontwikkeld door stichting Sureac, beoordeelt duurzaamheid op vier elementen, te weten:materiaalgebruik, waterverbruik, energieverbruik en mobiliteit. De duurzaamheid van een gebouwwordt uitgedrukt in een milieu-index. Het prestatie-instrument kan voornamelijk worden gebruikt voorwoningen en kantoren, zowel bestaande bouw als nieuwbouw (Agentschap NL Energie en Klimaat,2010).

6 GPR gebouw

GPR Gebouw is het enige label dat zich alleen op de Nederlandse markt richt en meetduurzaamheidsprestaties voor woning- en utiliteitsbouw: nieuwbouw, bestaande bouw engrootschalige renovatie. De prestaties worden zichtbaar op de volgende thema’s : energie, milieu,gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde (Greenworks, 2018).

6. 5 Deelconclusie

De ambitie van AM is om aantrekkelijke gebieden maken waar mensen plezierig kunnen wonen, werken,recreëren en verblijven die tevens door hun hoogwaardige kwaliteit duurzaam zijn. Ondanks dat eenBREEAM-NL certificering hoge kosten met zich mee kan brengen, wordt toch geadviseerd ditduurzaamheidslabel te hanteren. AM wil met dit project een internationale herkenbaarheid creëren ende marketing doelstellingen behalen. BREEAM-NL garandeert een hoge kwaliteitsborging, waarmee AMzeker weet dat de duurzaamheidwaardering waardevol is en AM zich hiermee kan profileren. HetGreencalc+ duurzaamheidslabel wordt gebruikt als middel om een project te onderscheiden van andereprojecten. Wanneer een opdrachtgever een lage milieulast nastreeft en hier diep op wil ingaan zouGreencalc+ een geschikt instrument kunnen zijn. Om de BREEAM-NL assessment op een goede maniertoe te passen moet deze systematiek al vroeg in de ontwikkelingsfase worden toegepast.

Hoofdstuk 7: Volgorde bouwactiviteiten

Om de doorlooptijd van het project inzichtelijk te maken worden de verschillende bouwactiviteiten inde juiste volgorde uiteengezet met een tijdsplanning. Allereerst is daarbij een schets gemaakt van eenmogelijke toekomstige plattegrond, vervolgens is aan de hand van de plattegrond een bouwplanninguiteengezet.

7 Plattegrond

In bijlage 4 is de verdiepingsplattegrond toegevoegd. Op één verdiepingsvloer zijn een viertal twee-slaapkamer appartementen gelegen met een oppervlakte van 92m2 per appartement. Doordat deprivébergingen per woning minimaal 5m2 moeten zijn, is ervoor gekozen om twee bergingen te situerenin de stabiliteitskern en twee bergingen in de appartementen zelf. De twee bergingen die in deappartementen gelegen zijn, zijn vanaf de gemeenschappelijk hal te bereiken met een deur die kanworden afgesloten. De vier appartementen zijn op de plattegrond privébuitenruimte in de vorm vaneen inpandige patio. De privébuitenruimte voldoet aan de volgens het bouwbesluit 2012 bepaaldewaarde van minimaal 4m2. Indien vanuit de welstand een vergunning kan worden verkregen vooruitkragende balkons, kan dit tevens een optie zijn om per woning een buitenruimte te creëren.Aansluitend aan de stabiliteitskern is een gemeenschappelijke hal gelegen om alle vier de woningen tekunnen betreden.

7 Bouwplanning

Om de planning van de transformatie inzichtelijk te krijgen is aan de hand van een contractschema inbijlage 5 het kritieke pad bouwtijd zichtbaar gemaakt in 35 kalenderweken.Allereerst zal de bouwplaats gereed worden gemaakt om de transformatie van het gebouw aan deMarathon 6 in gang te zetten. Hierbij zal er een transport plan worden geschreven en worden bepaaldwaar de keet, maar ook de andere apparatuur zal worden geplaats op het terrein. Het plaatsen vancontainers voor afval en puin is hier ook een onderdeel van. Nadat de bouwplaats gereed is gemaakt zaler worden begonnen met het volledig strippen van de binnenkant van het gebouw. Enkel dedraagstructuur zal in tact blijven dus de gevel en de stabiliteitskern met de lift schachten en detrappenhuizen. De natte ruimtes in de stabiliteitskern zullen echter wel worden verwijderd. Zodra devrij indeelbare ruimte van het kantoorgebouw één geheel vormt en dus volledig leeg is zullen deverdiepingen weer worden opgebouwd. Allereerst zal een dekvloer worden aangebracht. Vervolgenskan worden begonnen met het plaatsen van de binnenwanden, welke op bovenstaande plattegrondzijn weergegeven. De verschillende bedradingen en leidingwerk van de installaties zullen in de wandenworden weggewerkt. Tevens zullen alle installaties in de technische ruimten van het gebouw wordengeplaatst. Nadat de verwarmings-, elektronische en waterinstallaties zijn geïnstalleerd volgt de plafond-, wand- en vloerafwerking. Stukadoors, schilders maar ook vloerenleggers zullen hierbij hun expertisetoepassen. De kozijnen worden vervolgens geplaatst en de deuren kunnen worden ingehangen. Als debasis is gelegd kan het monteren en installeren van de badkamer, wc en keuken van start gaan. Tenslottezal het gerealiseerde project worden opgeleverd aan de uiteindelijke bewoners. Hierbij moet errekening worden gehouden met herstellingen van punten die niet goed zijn opgeleverd. Het vroegtijdigbekend zijn van de bouwmaterialen kan de doorlooptijd van het project aanzienlijk verkorten.

Literatuurlijst

Agentschap NL Klimaat en Energie. (2010, juni). RVO | Rijksdienst. RVO. Geraadpleegd op 7december 2021, van rvo/sites/default/files/bijlagen/Greencalc+BREEAM NL. (z.). Wat is BREEAM-NL - BREEAM-NL. Geraadpleegd op 15 november 2021, vanbreeam/wat-is-breeam-nl- 1Castanea. (2021, oktober). Marathon 6 - Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars. Geraadpleegd op 5november 2021, van castanea/aanbod/marathon- 6 -hilversum/?_sft_huurprijs=135#aanbod-overviewGreenworks. (2018, 21 september). Rekentools. Greenworks Academy. Geraadpleegd op 17november 2021, van greenworksacademy/rekentools/Hilversum. (2021, 15 oktober). Arenapark. Gemeente Hilversum. Geraadpleegd op 10 november 2021,van hilversum/Home/Inwoner/Werkzaamheden_en_projecten/Projecten/Arena_ParkIGG Bouweconomie. (2019, 12 september). Bouworganisatievormen. Geraadpleegd op 15 november2021, van igg/diensten/bouworganisatievormen/Msc, R. V. Z. (2020, 21 juli). Schuivende panelen op de kantorenmarkt: hoe de gebruikersvoorkeurenveranderen – Studievereniging SERVICE. Service Magazine. Geraadpleegd op 1 december 2021, vanservice-studievereniging/magazine/artikel/schuivende-panelen-op-de-kantorenmarkt-hoe-de-gebruikersvoorkeuren-veranderen/Ouwehand, D. A., & Velleman, D. J. (2020, 21 december). THUISWERKEN BEVORDERT DYNAMIEK OPDE KANTORENMARKT – Studievereniging SERVICE. Service magazine. Geraadpleegd op 1 december2021, van service-studievereniging/magazine/artikel/5195/Pijpers, I. R., & Van der Woude, D. (2020). Jellema Inleiding bouwnijverheid deel 1 (3de editie).ThiemeMeulenhoff bv.PosadMaxwan, Sweco, Goudappel Coffeng, & Drijver en Partners. (2020, mei). Arenapark masterplan2020. Gemeente Hilversum.Ruimtelijke plannen. (z.). ArenaPark: 2 Begrenzing. Geraadpleegd op 10 november 2021, vanruimtelijkeplannen/documents/NL.IMRO.0402.16bp01arenapark-va01/t_NL.IMRO.0402.16bp01arenapark-va01_2.1Spring realestate. (2021, juni). Kantoorruimte huren aan Marathon 6 , Hilversum | Spring Real Estate.Geraadpleegd op 5 november 2021, van springrealestate/kantoorruimte-tehuur/hilversum/1249-marathon- 6U. Green Building Council. (z.). LEED rating system | U. Green Building Council. USGBC.Geraadpleegd op 15 november 2021, van usgbc/leedVan der Lee, M. (2021, 11 mei). Minder vraag naar kantoren, maar grote vraag naar bedrijfsruimten.NVM. Geraadpleegd op 1 december 2021, van nvm/nieuws/2021/minder-vraag-naar-kantoren-maar-grote-vraag-naar-bedrijfsruimten/

Bijlage 1: Stedenbouwkundige analyse..........................................................................................

Het Arenapark heeft door de ligging aan de rand van de stad, het gebruik, de wegen en het spoor eenautonoom karakter. Het is deels omgeven door woonbuurten, Laapersveld met wonen, werk enonderwijs en natuurgebied Laapersheide. Vanuit de directe omgeving oogt het gebied als een volledigkantorenpark in een groene setting. Het overige gebruik is met name vanaf de zijde van het station ende kruising met de Soestdijkerstraatweg zichtbaar. Vanuit het Arenapark zelf is er wel een duidelijkonderscheid in het gebruik zichtbaar in de vormgeving van de gebouwen. In de openbare ruimte is ditminder zichtbaar.Daarnaast is cultuurhistorische bebouwing en relatieve nieuwbouw direct naast elkaar te vinden in hetgebied. Mede omdat het Arenapark niet is voltooid ontbreekt ersamenhang in het gebied. Er is in gebruik en opzet een aantaldeelgebieden te onderscheiden waartussen een logischeovergang ontbreekt in gebruik, buitenruimte en routing. Decombinatie van de groene setting, de ligging, de uniekecombinatie van gebruik voor Hilversum en bijzonderehistorische bebouwing en historie geven het gebied een grotepotentie voor de toekomst.Het Arenapark is te verdelen in een aantal deelgebieden:Deelgebied 1 StationslocatieDeelgebied 2 Sport en Onderwijs clusterDeelgebied 3 Nike Campus en hotelDeelgebied 4 Bestaande kantorenlocatieDeelgebied 5 SoesterijkerstraatwegDe omgeving rond het Arenapark is onder te verdelen in vijfverschillende deelgebieden. Aan de westzijde aan de anderekant van het spoor bevindt zich het Kantorenpark Laapersvelden de woonbuurt Schilderskwartier. Arenapark en Laapersveldvormen samen de grootste kantorenlocatie van de regio Gooi enVechtstreek. Aan de noordzijde is de woonbuurt VanRiebeeckkwartier gelegen. De oostzijde bestaat uitMonnikenberg met het Tergooi ziekenhuis en de woonbuurtWest-Indiëkwartier. Aan de Zuidzijde bevindt zich deLappersheide en Laapersveld van het Goois Natuurreservaat (GNR).De woonbuurten Sint Vitusbuurt, Van Riebeeckkwartier, Schrijverskwartier en Schilderskwartier aan derand van het Arenapark bestaan uit verspreide voornamelijk grondgebonden gezinswoningen. HetLaapersveld aan de westzijde bestaat uit een mix van woningbouw, onderwijs en enkele verspreidekantoor- en bedrijfspanden. Kenmerkend is de stroken- en blokverkaveling van deze woonbuurten metslechts een beperkt aantal hoge gebouwaccenten.Het Arenapark onderscheidt zich van zijn omgeving door voornamelijk grote gebouwvolumen en eengrote korrelmaat zoals de Dudok Arena, het MBO College, de verschillende individuele kantoorpanden.Anders dan in de omliggende woonbuurten zijn deze volumes als losse elementen geplaatst in de vrijeruimte wat bijdraagt aan het open karakter van het gebied. De gebouwen hebben geen duidelijkehiërarchie ten opzichte van elkaar en zijn zo losse puzzelstukken zonder duidelijke samenhang. Hierdoorontbreekt overzicht en oriëntatie binnen, richting en vanuit het Arenapark. De architectuur van demeest recente nieuwbouw op het Arenapark is eigentijds en modern. Deze bestaat ofwel uitgelijksoortige ensembles van een aantal gebouwen of uit sterk geïndividualiseerde gebouwen.

4. Technische bouwvoorschriften uit het oogpunt van bruikbaarheid
5. 1 Verblijfsgebied en verblijfsruimte X Een woonfunctie heeft een vloeroppervlakte van ten minste 10 m² aan niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied. Een hoogte van ten minste 2 , 1 m. In ten minste een verblijfsgebied ligt een verblijfsruimte met een vloeroppervlakte van ten minste 7 , 5 m² en een breedte van ten minste 2 , 4 m. Aanpassing
6. 2 Toiletruimte X X Opp. ≥ 0 , 64 m², met een Breedte ≥ 0 , 6 m en een hoogte boven de vloer ≥ 2 m. Aanpassing
7. 3 Badruimte X X Badruimte opp. ≥ 1 , 6 m² Breedte ≥ 0 , 8 m Badruimte met toilet opp. ≥ 2 , 2 m² Breedte ≥ 0 , 9 m Aanpassing
8. 4 Bereikbaarheid en toegankelijkheid X X Een gemeenschapplijke verkeersruimte heeft een vrije breedte ≥ 1 , 2 m Een toegang woongebouw heeft een vrije doorgang van lengte ≥ 1 , 5 m en breedte ≥ 1 , 5 m. Doorgang liftschacht ≥ 1 , 5 x 1 , 5
9. 5 Buitenberging X X woningen ≥ 50 m² een afsluitbare berging van ≥ 5 m², breedte ≥ 1 , 8 m, hoogte ≥ 2 , 3 m, woningen < 50 m² gem. berging ≥ 1 , 5 m² per woning (≥ 1 , 8 m breed en ≥ 2 , 3 m hoog)
10. 6 Buitenruimte X X woningen ≥ 50 m² een privébuitenruimte ≥ 4 m² Breedte ≥ 1 , 5 m, woningen < 50 m² gem. buitenruimte ≥ 4 m² Breedte ≥ 1 , 3 m, en ≥ 1 m² per woning. Aanpassing
11. 7 Opstelplaatsen X Een woonfunctie heeft een opstelplaats voor een aanrecht (ten minste 0 , 7 m x 0 , 4 m) en een opstelplaats voor een kooktoestel (ten minste 0 , 4 m x 0 , 4 m) Aanpassing
12. Technische bouwvoorschriften uit het oogpunt van energiezuinigheid enmilieu
13. 1 Energiezuinigheid X Luchtvolumestroom rechtens verkregen niveau indien warmte weerstand niet lager is dan 1 , 4 m 2 • K/W. Vernieuwen of vervangen van isolatielagen geldt een warmte weestand van ten minste 2 , 6 m 2 • K/W voor een vloer, 1 , 4 m 2 • K/W voor een gevel en 2 , 1 m 2 • K/W voor een dak. Voor vervangen van ramen, deuren en kozijn geldt een warmte weerstand van ten hoogste 2 , 2 W/m 2 .K.
14. 2 Milieu X
15. 3 Labelverplichting X
16. 4 Laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen X leidingdoorvoeren voor oplaadpunten voor ieder parkeervak. Aanpassing
17. Voorschriften inzake installaties
18. 1 Verlichting X
19. 2 Voorziening voor het afnemen en gebruiken van energie X
20. 3 Watervoorziening X
21. 4 Afvoer van huishoudelijk afvalwater en hemelwater X
22. 5 Tijdig vaststellen van brand X In woningen moeten rookmelders conform NEN 2555 worden toegepast. Aanpassing
23. 6 Vluchten bij brand X
24. 7 Bestrijden van brand X
25. 8 Bereikbaarheid voor hulpverleningsdiensten X
26. 9 Aanvullende regels tunnelveiligheid X
27. 10 Bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten X
28. 11 Tegengaan van veel voorkomende criminaliteit X
29. 12 Veilig onderhoud gebouwen X
30. 13 Technische bouwsystemen X
31. 14 Elektronische communicatie X
32. 15 Verwarmingssytemen en airconditioningsystemen X
33. 16 systeem voor gebouwautomatisering en - controle X
34. Voorschriften inzake het gebruik van bouwwerken, open erven en terreinen
35. 1 Voorkomen van brandgevaar en ontwikkeling van brand X
36. 2 Veilig vluchten bij brand X
37. 3 Overige bepalingen veiligheid en gezond gebruik X
38. Bouw- en sloopwerkzaamheden
39. 1 Het voorkomen van onveilige situaties en het beperken van hinder tijdenshet uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden X
40. 2 Afvalscheiding X
41. Overgangs- en slotbepalingen Beoordeling Toelichting Niet van toepassing Het desbetreffende artikellid van Bouwbesluit 2012 is niet van toepassing op het project Niet beoordeeldVanwege het ontbreken van gegevens of relevantie is geen beoordeling uitgevoerd vanhet desbetreffende beoordelingsaspect. Bestaande bouwHet desbetreffende onderdeel wordt niet verbouwd en voldoet tenminste aan het niveaubestaande bouw Rechtens verkregen niveauHet desbetreffende onderdeel wordt verbouwd en voldoet tenminste aan het rechtensverkregen niveau Nieuwbouw Het desbetreffende onderdeel voldoet aan nieuwbouw

Bijlage 3: Stakeholdersanalyse

Bouwfasen Type stakeholders Stakholders Stakeholdersklasse Taken en verantwoordelijkheden Relatieve prioriteit belangen 1 - 5 Toegevoegde waarde Potentiële invloed op project 1 - 5

1. Programmafase Interface stakeholder Gemeente Hilversum Secundaire stakeholder Bestemmingsplan wijziging beoordelen. 3De goedkeuring van de bestemmingsplanwijziging isvan uiterst belang om het plan te realiseren. Zondergeldig bestemmingsplan kan de transformatie nietdoorgaan.

5

Interne stakeholder Projectontwikkelaar Primaire stakeholder Onderzoek doen naar de afzetmogelijkheden en haalbaarheid van het transformatieproject. Hierbij worden verschillende doelgroepen in kaart gebracht met bijbehorende wensen.

5

Een goede product-marktcombinatie en vastgoeddie qua gebruikerskwaliteit en - functie vanbetekenis blijft nu en in de toekomst.

5

Externe stakeholder Eigenaar Marathon 6 Primaire stakeholder Verkopen van Marathon 6 met bijbehordende grond. 1 Zonder de aankoop van het stuk grond en bijbehorend gebouw kan er geen transformatie plaatsvinden.

4

Interne stakeholder Directie Primaire stakeholder Controleren en goedkeuren van het transformatieproject en ondersteunen in de besluitvorming. Goedkeuring geven voor het aangaan van externe verplichtingen.

3

De directie heeft de opdracht gegeven omonderzoek te doen naar de mogelijkheden om hetgebouw aan Marathon 6 te transformeren naarwonen.

3

Externe stakeholder Financier/belegger Primaire stakeholder Het beschikbaar stellen van geld om het kantoor te transformeren naar woningen en het project van de grond te krijgen.

4

Geld is van uiterst belang om een project financieëlhaalbaar te laten zijn en een project tot stand telaten komen.

5

Externe stakeholder Gebruiker Primaire stakeholder Meedoen aan marktonderzoeken, wensen en ideeën naar voren brengen. 1 Een product dat goed aansluit en zelfs misschien voorbij gaat aan de wensen van de eindgebruiker. 22. Ontwerpfase Interface stakeholder Gemeente Hilversum Secundaire stakeholderMeedenken in het plan en mening van hetplan naar voren brengen. Tevens kunnen ervergunningen worden verleend ofgeweigerd die worden aangevraagd doorde Design & Build organisatie.

3

Door het vroegtijdig betrekken vanbesluitvormingsorganen en het onderhouden vangoede contacten met de stakeholder kunnenhobbels op het lange ontwikkelingstrajectwegenemen en de support voor een projectvergroten.

4

Interne stakeholder Directie Primaire stakeholder Controleren en goedkeuren van het project en ondersteunen in de besluitvorming. Risicomanagement door de risico's inzichtelijk te maken en hierin te sturen. Goedkeuring geven voor het aangaan van externe verplichtingen.

3

Dit extra toeziend oog kan van buitenaf obstackelsop een tijdig moment analyseren en hierinmanagen. Hierdoor kunnen problemen in een laterefasen worden voorkomen. Daarnaast kan dit leidentot nieuwe inzichten.

2

Interne stakeholder Projectontwikkelaar Primaire stakeholder De taken zijn in deze fase van het project beperkt. In de programmafase moet alles tot in detail zijn uitgwerkt en duidelijk zijn. De Design & Build organisatie neemt vanaf de ontwerpfase namelijk alles op zich.

1

Binnen deze fase is de toegevoegde waardebepertkt. Voor zowel de projectontwikkelaar als deDesign & Build organisatie moet alles duidelijk zijnom te voorkomen dat er later in procesaanpassingen moeten worden gedaan. De kostenhiervan kunnen namelijk erg hoog oplopen.

1

Externe stakeholder Design & Build organisatie Primaire stakeholder Er wordt een vraagspecifiactie gemaakt in de vorm van een PvE. Daarnaast wordt het gebouw ontworpen door het maken van een structuurontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp. Studies uitvoeren betreffende o. het aantal parkeerplaatsen.

5

Doordat in de programmafase alles door deprojectontwikkelaar duidelijk is vastgelegd kan deDesign & Build organisatie vanaf de ontwerpfasemet het transformatieproject aan de slag. Zowel dewerkzaamheden als de risico's worden hierbijovergenomen door de Desgin & Build organisatie.

5

Externe stakeholder Kostendeskundige Primaire stakeholder Sturen en adviseren in de kosten van het ontwerp en uiteindelijke project. 3 Kan voorkomen dat de kosten van een project te hoog worden en daardoor het rendement lager wordt.

3

Externe stakeholder Stedenbouwkundige Primaire stakeholder Adviseren en onderzoeken van wenselijke en mogelijke ontwikkelingen voor het bestaande stedenlijk gebied omtrent Marathon 6.

2

Bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van eengebied en zorgt voor een goede integratie van hetgebouw en zijn functie in het omliggend gebied.

2

Externe stakeholder Installatietechnische adviseur Primaire stakeholder Adviseren welke instalatietechnieken het best kunnen worden gehanteerd om de doelstellingen van het PvE en BREEAM certificering te behalen. Daarnaast worden de ruimtelijke eisen aangegeven van de te gebruiken installaties.

2

De expertise van deze partijen maakt het mogelijkde installaties zo goed mogelijk aan te laten sluitenaan de transformatie. Hieruit kunnen op langetermijn kostenvoordelen naar voren wordengehaald of kan de investering in waarde toenemen.

3

Externe stakeholder Bouwfysische adviseur Primaire stakeholder Adviseren met welke bouwkundige aanpassingen rekening dient te worden gehouden bij een transformatie van kantoor naar wonen.

2

De expertise van deze partij kan onnodigeverranderingen aan het bouwwerk voorkomen enhierdoor zorgen voor een kostenbesparing.

3

Externe stakeholder Constructeur Primaire stakeholder Draagstructuur en ruimtescheidingen vastleggen op basis van constructieberekeningen.

4

De stevigheid van de bouw kan op deze manierworden gewaarborgd. Dit voorkomt deels- ofvolledig instortgevaar van een gebouw.

4

Externe stakeholder Makelaar Primaire stakeholder Meedenken over functionaliteiten en eisenvanuit de eindgebruikers bij een woning. 3Het kan resulteren in betere product-marktcombinatie en vastgoed die van betekenisblijft nu en in de toekomst.

2

Externe stakeholder Omliggende bedrijven en omwonende Primaire stakeholder Meedenken en betrokken bij de ideeën van de transformatie. 3 Onenigheden en weerstand kunnen hiermee worden voorkomen. Daarnaast kunnen ideeën vanuit omliggende bedrijven en omwonende worden gebruikt om het project te verbeteren en een beter eindproduct tot stand te brengen.

1

Externe stakeholder Toeleverancier Primaire stakeholder Adviseren over materiaalgebruik en het geven van productinformatie om te kunnen voldoen aan onder andere de BREEAM certificering.

2

Een efficiënt en effectief materiaalgebruik datgeschikt is voor de omstandigheden, het gebruikbinnen het transformatieproject en het voldoenaan het duurzaamheidslabel.

2